카페 옆에 카페가 들어오는 이유 (환상탕후루와 구분상가)

최근 탕후루집 옆에 탕후루집이 생겨서 많은 뉴스가 나오고 있습니다. 법적으로는 문제가 없다고 하는 사람도 있고 계약서에 동일 업종을 받지 않는다는 특약이 있다면 문제가 된다고 이야기도 합니다. 그런데 구분상가의 경우 두 가지의 이유를 모두 피해 갑니다. 구분상가가 어떤 뜻인지 알아봅시다.

구분상가란?

건물 1채를 만들고 사람들에게 분양을 해줍니다. 분양은 건물 1채가 내 것이 되는 게 아니라 하나의 공간만 내 것이 됩니다. 이렇게 되면 건물 주인과 상관없는 공간이 됩니다.

주황색과 초록색은 팔린 공간

건물 주인이 주황색 공간과 초록색 공간을 다른 사람에게 팔았습니다. 나머지 6개의 공간은 건물 주인의 소유지만 2개의 공간은 다른 사람이 주인입니다.

 

구분상가라는 개념이 집합건물의 일부를 소유하는 개념입니다. 흔히 상가를 투자할 때 하는 방법입니다. 상가로 만들어진 건물의 1층 101호나 2층의 어딘가를 구매하고 임대 수익을 받고 있습니다. 

구분상가 장점

• 소액으로 매매 가능
• 임대 수익 발생
• 시세 차익 발생
• 권리금 발생

건물 전체를 소유하는 것은 아니지만 상가 1개의 공간을 소유하기 때문에 입대 수익, 매매 차익, 권리금, 시세 차익 등 투자하기 좋은 수단입니다.

 

구분상가 단점

• 관리비 발생
• 공실이 되면 손해 발생
• 세금 부담

상가를 매매하는 것으로 세금과 관리비가 생기게 됩니다. 만약 팔리지 않고 계속 공실로 남아 있으면 손해는 생각보다 커집니다. 

 

구분상가 시 동일 업종

구분상가의 경우 건물주와 주인이 다르기 때문에 동일 업종을 한다고 해서 별 다른 문제가 발생하지 않습니다. 카페옆에 카페가 들어오는 경우도 비슷한 이야기고 건물 주인이 소유한 공간이 아니기 때문에 건물 주가 관여를 할 수 없습니다.

 

구분상가를 투자하는 사람들은 공실이 나지 않고 높은 월세를 주는 사람을 받습니다. 주변의 상권을 생각하기보다는 빠르게 공실을 없애고 임대 수익을 발생시키는 것을 원합니다. 하나의 투자의 개념이다 보니 목표는 수익이 됩니다.

구분상가에서 보통 동일 업종이 많이 생깁니다. 편의점 옆에 아이스크림 가게가 들어오거나 코인 세탁소가 붙어 있거나 카페 옆에 카페가 있습니다. 

 

두 개의 상가에서 주인이 서로 다르기 때문에 옆 상가에서 어떤 업종이 들어오든지 막을 방법이 없습니다. 상가 주인 입장에서는 공실이 발생하지 않으면 괜찮기 때문에 입주를 허락해 줍니다.

 

소음, 주차 문제, 연기 피해 등 법적으로 문제가 되는 일을 하지 않으면 영업 방해라고 보기 어렵습니다. 엄연하게 주인이 다른 공간으로 업종에 대한 규제는 없습니다.

 

동일 업종 2개가 붙어 있는 모든 곳이 구분상가라고 생각하기는 어렵습니다. 하지만 가능성은 항상 있습니다. 

 

동일 업종을 개업해서 시장 점령 전략

일종의 전략으로 동일 업종을 개업하는 사람들이 있습니다. 카페의 경우 커피의 맛보다는 선호하는 브랜드에 따라서 고객이 이동을 합니다. 맞은편에 유명 브랜드의 커피가 들어오게 되면 상권에 있는 일반 커피점들은 매출이 줄어들고 폐업으로 이어집니다. 이런 경우 브랜드 커피로 모든 고객이 몰리기 때문에 매출을 끌어올리는 데 효과적인 전략이 됩니다.

 

이론은 매우 간단하지만 실제로 전략을 펼치기 위해서는 유명한 브랜드 거나 사람들에게 인지도가 높은 브랜드여야 합니다. 단순하게 개인이 개업하는 카페로 상대방 카페 매출을 뺏어 보겠다는 전략은 통하지 않습니다. 

 

다루는 서비스마다 사람들이 선호하는 게 다릅니다. 커피의 경우 맛보다 브랜드를 선호하지만 치킨 같은 경우 정말 유명한 브랜드를 빼고 맛을 더 선호하게 됩니다. 동일 업종으로 시장을 점령하는 전략을 짠다면 제공하는 서비스의 어떤 부분을 사람들이 선호하는지 먼저 파악하는 게 중요합니다.

 

오프라인에서만 있는 전략이 아닙니다. 온라인에서 물건을 파는 사람들도 쉽게 사용하는 전략입니다. 특정 브랜드를 목표로 잡고 매출의 몇 퍼센트만 뺏어오는 방법으로 물건을 제작하고 판매를 시작합니다. 비슷한 성능의 제품에 브랜드를 빼고 가격이 더 싸다면 이탈하는 고객은 분명히 존재합니다. 이런 고객을 잡아서 시장의 규모를 갈라 먹는 방법입니다.