리파이낸싱? 부동산에서 많이 쓰는 금융 기법

리파이낸싱이라는 금융기법이 있어요. 우리가 흔히 친구들끼리 카드 돌려 막기라고 이야기하는 것과 똑같아요. 빌린 돈을 갚기 위해서 새롭기 돈을 빌리는 것을 이야기해요. 리파이낸싱이 무조건 나쁜 것은 아니에요. 어느 상황에 리파이낸싱이 좋은지 알아보고 위험성도 알아봐요.

리파이낸싱 뜻

리파이낸싱은 빌린 돈을 갚기 위해서 돈을 또 빌리는 방법을 이야기해요.

"이거 어디서 많이 들어 봤는데?"

 

우리는 흔히 돌려 막기라는 단어를 쓰죠? 금융계에서는 리파이낸싱이라는 단어로 하나의 금융기법으로 사용되고 있어요. 리파이낸싱을 많이 하는 곳은 부동산, 채권에 많아요.

 

친구가 카드를 돌려 막는다고 이야기하면 큰일이 날 듯이 이야기를 해요. 개인의 입장에서 리파이낸싱은 정말 위험하죠. 하지만 금융계에서는 생각보다 자주 일어나고 위험한 상황만 있는 것은 아니에요. 어느 상황에 위험하지 않은지 한번 알아봐요.

 

리파이낸싱 원리

채권을 예시로 들어볼게요. 스토리라는 회사가 21년도에 표면 금리 1%에 3년 만기인 채권을 발행해서 100억 원을 빌렸어요. 만기가 다가오는 24년도가 되자 100억 원을 갚으면 회사 운영에 어려움이 생겨서 다시 한번 100억을 빌리는 채권을 발행하기로 했어요. 똑같이 표면 금리 1%를 주고 투지 기간은 3년으로 만들어서 발행을 했어요.

• 스토리라는 회사는 이렇게 채권을 갚기 위해서 채권을 또 발행하면서 돈을 갚아 나갔어요.
• 채권을 사줄 사람이 계속 있다면 무한정 돈을 빌려서 빌린 돈을 갚을 수 있어요.

하지만 여기에 문제가 하나 있어요. 만약 기준 금리가 오르게 되면 어떻게 될까요?

처음에는 표면 금리 1%로 부담 없이 채권을 발행했는데 기준 금리가 5.5%가 되면서 표면 금리 1%로는 사람들이 돈을 빌려주지 않아요. 100억 원을 갚을 능력이 없는 스토리라는 회사는 결국 표면 금리 6%로 채권을 발행했어요.

 

시간이 지나면서 표면 금리 1% 일 때는 체감하지 못했는데 표면 금리 6%가 되면서 이자가 슬슬 부담되기 시작했어요. 회사가 돈을 자꾸 못 벌고 이자는 계속 부담되는 만큼 나가고 있는 거예요.

 

27년이 되어서 다시 100억 원을 갚아야 해요. 표면 금리 6%는 억지로 이자를 주면서 견뎠는데 모은 돈이 하나도 없어요. 다시 100억 원 채권을 발행하려고 시장에 알렸는데 이번에는 경기가 너무 죽어서 사람들이 돈을 빌려주지 않아요. 스토리는 100억을 갚아야 하는데 경기악화로 100억 원의 채권을 다 발행하지 못했어요.

 

이제 스토리라는 회사는 파산의 길만 걸어야 해요.

 

리파이낸싱 위험성

스토리 회사의 이야기처럼 리파이낸싱은 기준 금리가 오르게 되면 엄청 치명적으로 다가와요. 원래는 이자를 1억만 줘도 되었는데 기준 금리가 오르면서 이자가 6억까지 커지게 된 거예요. 

 

지금 상황과 비슷해요. 기준 금리가 3.5%까지 올랐다 보니 표면 금리는 엄청 높게 줘야 사람들이 돈을 빌려줘요. 그러다 보니 리파이낸싱도 못하고 돈을 갚으려고 하니 모아놓은 돈은 없고 이러지도 저러지도 못하는 상황에 놓인 회사들이 요즘 많아요.

리파이낸싱은 기준 금리가 내려가는 시점이면 엄청 좋은 금융 기법이에요. 지금 채권을 발행하면 신용등급이 높아도 표면 금리 4%는 줘야 해요. 그래야 사람들이 돈을 빌려줘요.

• 앞으로 기준 금리가 계속 내려가면 채권을 리파이낸싱 해서 더 낮은 이자로 빌려줄 수 있게 되는 거예요.

이렇게 기준 금리가 내려가는 상황에서는 엄청 좋고 기준 금리가 올라가는 상황에서는 회사를 힘들게 만드는 거예요.

 

물론 이렇게 단순하게 채권을 갚기 위해서 새로운 채권을 발행하는 방법은 아주 단편적인 방법이에요. 정말 부동산이나 채권에서 리파이낸싱을 사용하는 방법은 담보를 잡고 갚아야 하는 돈을 빌려서 갚아요..

 

채권 100억 원을 갚기 위해서 돈을 빌리려고 하면 새로운 채권을 발행하는 것보다 회사를 담보로 잡거나 미분양 건물을 담보로 잡아서 돈을 빌리고 채권 100억을 갚는 거예요. 채권보다 담보를 잡고 돈을 빌리는 게 이자가 훨씬 더 싸요.

 

어려워 보이는 금융 용어였는데 사실 알고 보니 별것 없는 용어죠?